Dans le cadre d’une loi du 4 février 2020 a été adopté dans le Code Civil un nouveau Livre 3 intitulé « Les Biens ».

La majorité des dispositions que ce livre contient sont entrées en vigueur le 1er septembre 2021.

Cette réforme du droit des biens a pour but de moderniser certaines dispositions du Code civil en tenant notamment compte de la jurisprudence qui s’est développée au cours des années.

Plusieurs points méritent à cet égard d’être mis en avant :

• La prescription acquisitive immobilière

Mode d’acquisition de la propriété par la possession prolongée d’un bien durant un certain temps, il est désormais explicitement prévu qu’elle puisse être constatée par l’introduction d’une action en justice.

Le délai pour prescrire est également réduit d’office à 10 ans en cas de bonne foi du possesseur, sans qu’un titre juste ne soit requis (acte de vente, testament,…).

• Les troubles de voisinage : consacrés par le Titre 5 du Livre du Code civil intitulé « Relations de voisinage »

Création de la jurisprudence, ce principe est désormais consacré et défini dans le Code civil.

Nouveauté : désormais, en cas de risque grave et manifeste lié à l’immeuble voisin en matière de sécurité, santé ou pollution, vous pourrez intenter une action préventive en justice afin d’empêcher que le risque se réalise.

• Les servitudes

1. Les notions de servitudes continue et discontinue sont supprimées et le terme de servitude apparente est précisé de manière plus claire :

« Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent au titulaire, prudent et raisonnable, d’un droit réel sur le fonds servant, soit par des ouvrages permanents et visibles, soit par une activité régulière et révélée par des traces sur le fonds servant. Les autres servitudes sont non apparentes ».

Ainsi, une servitude de passage devient susceptible de naître par prescription acquisitive si on y trouve des traces comme par exemple, une clôture, des traces de roues de véhicules,… ce qui n’était pas le cas avant.

2. Concernant les servitudes de jours et vues, le nouvel article 3.132 du nouveau livre 3 établit :

 « Le propriétaire d’une construction peut réaliser des fenêtres au vitrage transparent, des ouvertures de mur, des balcons, des terrasses ou des ouvrages semblables pour autant qu’il soit placé à 19 décimètres de la limite des parcelles ».

Il s’agit d’une innovation marquante de la loi : plus de distinction entre les vues obliques et droites et plus de recours aux termes de vues, ni de jours avec des restrictions de hauteur, de verre dormant, ou fer maillé.

• Le droit de propriété – plus si absolu : l’article 3.67 du nouveau livre 3 instaure un nouveau principe de tolérance afin de résoudre plus facilement les différends entre propriétaires de fonds voisins

1. Si une chose ou un animal se trouve involontairement sur la propriété voisine, le propriétaire de cet immeuble doit le restituer ou permettre que le propriétaire de cette chose ou de cet animal vienne le récupérer.
2. Le propriétaire qui a des travaux à effectuer sur sa propriété pourra obtenir le droit d’accéder au terrain du voisin si cela s’avère indispensable (travaux de construction, de réparation ou d’entretien de sa clôture), après notification préalable au propriétaire voisin.

Remarque : ce droit doit être exercé de la manière la moins dommageable pour le voisin qui peut refuser cet accès en cas de motifs légitimes.

• L’intégration de certaines dispositions du Code rural

1. Distance des arbres d’au moins 2 mètres : 2 mètres de la limite de propriété, à partir du milieu du tronc de l’arbre.
2. Distance pour les autres arbres, arbustes et haies : 50 centimètres de la limite de propriété.
3. Si les branches voisines dépassent ou envahissent votre propriété, vous pourrez désormais, de votre propre chef, couper ces branches, après avoir envoyé une mise en demeure recommandée restée sans suite pendant 60 jours. 

Attention : vous assumez toutefois le risque des dommages causés aux plantations.

En conclusion, il s’agit d’une réforme importante car si de nombreux principes sont maintenus, voire confirmés, d’autres dispositions opèrent des modifications fondamentales.

Cependant, les implications de certaines d’entre elles doivent encore être balisées par la jurisprudence.

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